Wirtschaftliches Bauen

Kostensparendes Bauen  ist  seit den späten 90ern ein gängiges Stichwort. Mit diesem Thema haben wir uns  intensiv befasst.  Aber wir verwenden diesen Begriff nur ungern, er reduziert das Gesamtproblem auf den Teilaspekt des niedrigen Herstellungspreises. Aus ganzheitlicher Sicht sprechen wir deshalb lieber vom  wirtschaftlichen Bauen .

In Puncto Wirtschaftlichkeit hat jedes Bauvorhaben immer drei zentrale Aspekte, 

   die kostengünstige Errichtung, also das preiswerte Erstellen des Gebäudes, 

   die kostengünstige Nutzung, also möglichst geringe Folgelasten für Betrieb und Instandhaltung während der Bewirtschaftungsphase und

   die langfristige Wertbewahrung, den inflationsneutralen Erhalt des investierten Kapitals, vorbeugend gegen Geldwertverfall. 

Das Außerachtlassen eines dieser drei zentralen Aspekte führt zwingend, zu insgesamt unbefriedigenden Ergebnissen.

Zu den drei Aspekten nur einige Stichworte:

   Der niedrige Bauwerkspreis  kann planerisch tatsächlich erheblich beein- flusst werden. Bereits die klare, durchdachte, logische und geometrisch stringente Planung führt zu insgesamt günstigen Bauwerkskosten. 

Der Verzicht auf komplizierte Sonderlösungen vermeidet unnötige Kosten. Vor allem anderen bietet sich der Verzicht auf Unnötiges an;  das betrifft neben der  Ausstattung vor allem auch die rationelle Disposition gebauter Flächen.

Anderes ist kritisch zu sehen: Qualitätsstandards können zwar hinterfragt werden, Qualitätsminderungen und Standardsenkungen, konterkarieren aber meist andere wirtschaftliche Zielen  und führen daher meist nur zu kurzsichtigen Scheineinsparungen.

Große Einsparpotentiale bietet die Ablauforganisation bei Planung und Realisierung. Die alte Erfahrung, dass sich regelmäßig ein günstiger Kostenverlauf ergibt, wenn die Planung vor Baubeginn abgeschlossen ist und nicht mehr verändert wird, gilt nach wie vor. Ausreichend Zeit für den Optimierungsprozess in der Planungsphase ist dabei eine Bedingung. ("Planungstage" sind billiger als "Bautage"; ein möglichst früher Planungsbeginn ist von Vorteil.)

Günstige Vergabepreise setzen den Wettbewerb zwischen den Bietern voraus. Das be- dingt ausreichend Zeit, für umfassende Ausschreibungen und Angebotseinholung und für Verhandlungen. Vergabe unter Zeitdruck kostet immer mehr, als die Einsparung einiger Zinstage einbringt.  Vergabeunterlagen müssen unmissverständlich und vollständig sein. Nur die sorgfältige Ausschreibung der Bauleistungen schützt den Bauherren vor späteren Nachforderungen.

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  Die Kosten der Nutzung und Bewirtschaftung sind - längerfristig betrachtet - nicht weniger relevant als die Herstellungskosten. Sie begleiten das Gebäude immer, auch dann noch wenn die Baukosten getilgt und "vergessen" sind. Einsparungen beim Bau, die zu erhöhtem Nutzungs- oder Unterhaltsaufwand führen, verkehren sich so ganz schnell ins Gegenteil. Folgekosten können in drei Gruppen unterschieden werden: Direkte Betriebs- kosten, indirekte Betriebskosten und Instandhaltungskosten:

Direkte Betriebskosten. Generell gilt, unnötiges und undurchdachtes zieht unnötige Kosten nach sich, schlechtes sowieso. Intelligente Gebäudekonzeption ist wartungs- intensiver teurer Gebäudetechnik vorzuziehen. Auf maßvollen Energieverbrauch muss geachtet werden. (Weil Nutzer nicht mit Nettomieten, sondern mit Raumkosten rech- nen, gehen hohe Betriebskosten letztlich zulasten des Gebäudeertrages, mindern also indirekt den Wert.)

Indirekte Betriebskosten sind Folge der Konzeption des Gebäudes.  Ist es funktionell oder ist es ineffizient? (Sind die Wege kurz, oder zu lang? Sind die Flächen sinnvoll geschnitten? Gibt es schlechtnutzbaren Raum, der zu heizen, reinigen, bewachen ist? Ist die kommunikationstechnische Infrastruktur zeitgemäß?) 

Wie ist das Gebäude atmosphärisch? (Fördert es das Wohlbefinden, halten sich seine Benutzer gerne darin auf, oder ist es unkommunikativ und demotivierend?) In Zahlen sind solche 'weichen Faktoren' relativ schwer zu fassen; aber hier nachhaltig problem- behaftete Gebäude sind jedenfalls schwervermietbar.

Kosten der Instandhaltung sind, bei erhöhtem Unterhaltungsaufwand, wegen schlech- ter Bauqualität (ob nun durch 08/15-Planung, schlampige Ausführung, minderwertige Baustoffe, oder andere "Sparmaßnahmen" verursacht) eine dauerhafte Belastung, die der Rentabilität empfindlich schadet. Ein Bauvorhaben sollte deshalb stets so geplant und ausgeführt werden, dass es für einen Zeitraum über wenigstens zwanzig Jahre, von kleineren Schönheitsreparaturen abgesehen, keinen Instandhaltungsaufwand hat. Das setzt grundsätzlich die Einhaltung von Mindeststandards beim Bauen voraus.

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  Wertschaffendes und werterhaltendes Bauen: Das erste Wertkriterium einer Immobilie ist die Lage (woran auch gute Architektur in aller Regel nichts verbessern kann). Die Lage betrifft den Wert des Grundstückes. 

Für den Gebäudewert, oft der größere Anteil am Wert der Immobilie, gelten auch andere, vielfältigere, aber planbare Kriterien: 

Wie steht es mit Nutzbarkeit (und mit der Um-Nutzbarkeit), auch nach Jahren? Ist das Bau- werk dann noch zeitgemäß?  Welchen Zustand hat es und "gefällt" es dann potenziellen Nutzern noch? Alle diese Fragen schlagen - gerade auch über Ertragsgesichtspunkte - un- mittelbar auf den Wert der Immobilie durch und geben - oft schon wenige Jahre später - Antwort darauf, ob die Investition richtig war oder nicht. 

Da ein Gebäude kein kurzfristiger Gebrauchsgegenstand ist (auch die zuletzt massenhaft entstandene "Wegwerfarchitektur" ist dafür viel zu teuer), sondern immer auch eine lang- fristige Vermögensanlage, muss die Werthaltigkeit schon ein Planungsziel sein. Ein nicht werthaltiges Gebäude vermeintlich billig bauen oder kaufen, ist einem Investment in junk- bonds auf dem Wertpapiermarkt zu vergleichen: Mittelfristig ist mit Verlusten zu rechnen. 

Planerisch beeinflussbare Kriterien der langhaltigen Werthaltigkeit sind insbesondere:

Solide Konstruktion. Häuser sind zwar nicht für die Ewigkeit, aber für lange Zeit konzi- piert. Es wäre deshalb falsch, konstruktiv bis an die Untergrenze des Notwendigen zu gehen. Vernünftiges Dimensionieren dankt mit hoher Lebenserwartung und wenig Unterhalt.

Äußere Erscheinung.  Schöne Gegenstände sprechen Menschen immer mehr an, als nur nützliche. Was für Kleidung, Schmuck, Schuhe, Autos, oder Möbel evident ist, wird bei Gebäuden oft ignoriert: Die latente Bereitschaft für schöne Dinge mehr auszugeben. Es wird auch nahezu völlig übersehen, dass sich ein ansprechendes Gebäude nicht nur (meist) teurer verkaufen oder vermieten lässt, sondern auch (immer) leichter.  

Alterungsfähigkeit. Zeitspuren sind über Jahrzehnte nicht zu vermeiden. Deshalb müs- sen Gebäude aus Materialien gefügt sein, die würdevoll altern können. Bereits im Ent- wurfsstadium muss überlegt werden, wie ein Haus nach zehn, zwanzig, dreißig Jahren aussehen wird. (Tatsächlich wirken viele Häuser dieses Alters bereits heute heruntergekommen und schäbig, meistens deshalb weil Materialien verbaut wurden die unansehnlich werden, wenn der erste Glanz verschwunden ist.)

Variabilität und Wandlungsfähigkeit. Monofunktionale Gebäudekonzepten ist, gerade in Zeiten raschen Wandels ein hohes Leerstandsrisiko immanent. Häuser müssen also so erdacht werden, dass sie sich veränderten Anforderungen anpassen können. 

Vitale Unbedenklichkeit. Wissen und Sensibilität um Gesundheit nehmen zu. Gebäude in denen toxische Baustoffe verbaut sind, werden - klar vorhersehbar - vermehrt auf Ablehnung stoßen. Verminderte Akzeptanz schlägt sich in schlechterer Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit, also wertmindernd, nieder. (Befürchtete Sanierungskosten bewirken dasselbe.)

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